[AUDIO_VIDE] Bienvenue dans cette leçon du cours d'économie du sol et de l'immobilier, consacrée à l'évaluation immobilière! Il s'agit, dans cette leçon et les suivantes, de prendre connaissance de différentes méthodes d'évaluation. Jusqu'ici, nous avons vu comment évaluer un immeuble sur la base du calcul d'arbitrage entre un placement immobilier et un placement financier. C'est une approche qui nous avait amenés à la méthode DCF, la méthode des cash-flows actualisés, qui prend en compte tous les revenus, toutes les charges liés à l'immeuble jusqu'à la fin de sa vie. C'est une méthode très exigeante, sur le plan des informations nécessaires, sur le plan aussi des calculs à faire. C'est la méthode la plus moderne. Mais d'autres méthodes, plus anciennes, sont tout à fait légitimes également, comme nous le verrons. En fait, nous allons découvrir ces autres méthodes et nous allons voir dans quels cas il convient d'utiliser ces méthodes plutôt que la méthode DCF ou à côté de la méthode DCF. Pour mémoire, la méthode DCF résulte de la comparaison par l'investisseur entre l'acquisition du bien immobilier et un placement financier. Elle repose sur la comparaison des cash-flows générés par ces deux placements alternatifs. Donc c'est un calcul qui se fait absolument du point de vue de l'investisseur. Elle correspond ou plutôt elle détermine le prix à payer pour lui, pour lequel le placement immobilier est aussi intéressant que le placement alternatif. Donc, si vous voulez, elle détermine le consentement à payer ou encore le prix maximum acheteur pour lui. On a aussi vu qu'elle pouvait servir le propriétaire foncier ou propriétaire immobilier à calculer, de son côté, dans quel cas ça vaut la peine de vendre le bien immobilier et replacer son argent, plutôt que de le conserver. Donc cette même méthode permet de calculer le consentement à recevoir. Alors, le schéma illustre la situation d'un acheteur potentiel qui calcule par DCF le prix correspondant à la valeur actuelle des cash-flows, et s'il arrive, dans son consentement à payer, s'il arrive à un montant qui est plus élevé que le prix demandé, à ce moment-là , ça signifie que l'investissement est intéressant. Donc ça veut dire que son consentement dépasse le prix qui est demandé par le propriétaire immobilier pour céder son bien, en d'autres termes, s'il l'achète à ce prix plus faible demandé par le propriétaire immobilier qui cède son bien, à ce moment-là , l'investisseur va obtenir un meilleur résultat, un meilleur rendement que s'il avait placé cet argent dans un placement financier. A l'inverse, si le résultat du calcul DCF est un prix plus faible que le prix demandé par le vendeur, à ce moment-là , c'est pas intéressant, en tout cas pas d'acheter au prix demandé par le vendeur. Donc on connaît bien maintenant cet arbitrage que fait l'investisseur entre acheter ce bien immobilier ou placer son argent dans un autre placement, un placement financier. Arbitrage qui repose sur la comparaison de l'évolution des fonds, donc sa valeur terminale des fonds ou alors, ce qui revient au même, on l'a vu, la valeur actuelle des cash-flows qui résultent de chacun des deux placements. Et ça nous donnait la méthode DCF ou alors, de façon simplifiée, lorsque les cash-flows évoluent de façon tout à faite régulière, sur un horizon infini, on trouve dans les deux cas, une manière de calculer le prix équivalent au placement alternatif, c'est-à -dire le prix auquel il est équivalent, pour l'investisseur, d'acheter le bien immobilier ou de placer cet argent dans le placement financier. Maintenant, l'investisseur n'a pas que l'alternative entre acheter le bien immobilier ou placer son argent ailleurs. Il a, par exemple, aussi l'alternative d'acheter un autre immeuble ou un autre terrain. Et à ce moment-là , pour choisir s'il déterminait plutôt si le prix demandé par le vendeur est correct pour lui, il va comparer ce prix avec le prix que lui, il payerait en tant qu'investisseur pour acheter un autre terrain ou un autre immeuble. Il va faire une comparaison des prix d'achat. Et puis il y a encore une troisième catégorie d'alternative, qui consiste à construire. C'est vrai que l'investisseur pourrait souvent, au lieu d'acheter un immeuble existant, acheter un terrain et construire lui-même un bâtiment là -dessus. Qu'il va mettre en location ou qu'il va revendre. Et à ce moment-là , il doit comparer le prix de revient d'une construction nouvelle avec le prix de revient du bâtiment qu'on lui propose, donc finalement le prix d'achat du bâtiment proposé. Ces arbitrages sont peut-être plus faciles à comprendre dans le cas simple d'un usager qui envisage d'acheter une villa, une maison individuelle, pour l'occuper lui-même. Pour déterminer le consentement à payer de cet usager pour la villa qu'on lui propose, il va pas faire un calcul de rentabilité comparé à un placement alternatif de ses fonds. Ҫa, on l'a vu dans la dernière leçon. Ce qu'il va plutôt faire, c'est comparer avec l'alternative qui consiste à louer une autre maison. Donc, ce qu'il va faire, c'est qu'il va comparer le prix d'acquisition et les charges qui s'en suivent, s'il achète la maison qu'on lui propose, avec les loyers qu'il payerait s'il choisissait plutôt d'être locataire. C'est ce que nous avons vu dans la dernière leçon, ça nous donne un consentement à payer pour la villa qu'on lui propose, égal à la valeur actuelle de la différence entre les loyers qu'il payerait en tant que locataire et les charges qu'il payerait en tant que propriétaire occupant, plus la valeur actuelle du prix auquel il pense pouvoir revendre la maison, qui vient majorer son consentement à payer pour la maison, pour aujourd'hui. Maintenant, ça c'est la, donc la variante ou l'alternative ou l'arbitrage, si on veut, que nous avons vu dans la leçon précédente, mais il existe un autre arbitrage. Notre usager pourrait très bien acheter une autre villa. Et il pourrait se dire "pourquoi payer le prix demandé pour cette villa ici, quand je pourrais en acheter une autre, moins chère ?". Donc, il va faire une comparaison de prix entre villas, des villas qui sont toutes, en principe, sur le marché. Maintenant, évidemment, c'est pas facile, parce qu'on ne trouve pas facilement des villas tout à fait identiques, donc il faudra faire des ajustements, et on pourrait tout à fait imaginer que notre usager soit disposé à payer un tout petit peu plus pour la villa dont on parle, que pour une autre, si elle offre des qualités plus élevées. Donc il faudra voir dans la leçon prochaine, ou dans une prochaine leçon, comment on peut prendre en compte des différences de qualité entre des villas que le même usager envisage d'acheter et compare entre elles. Et finalement, il y a une troisième alternative aussi pour cet, pour cet usager. Au lieu d'acheter la villa qu'on lui propose, il pourrait très bien acheter un terrain et construire. Et à ce moment-là , il calcule le prix de revient de cette alternative, qui est le prix du terrain. Augmenté du coût de construction de la maison, ça détermine le consentement à payer. Ҫa veut dire qu'il est prêt à payer, pour la maison existante, au moins ce que lui coûterait, pardon, maximum ce que lui coûteraient l'acquisition d'un terrain et la construction d'une villa comparable. Alors, acheter un terrain et construire, c'est pas uniquement une question d'argent. Il y a encore d'autres différences qui vont rendre la comparaison délicate. C'est aussi quelque chose que nous développerons dans une prochaine leçon. Pour l'instant, ce qu'il faut retenir, c'est qu'à chacune des ces alternatives correspond ce qu'on appelle un prix équivalent, c'est-à -dire un prix d'achat de la villa existante qui rend l'achat équivalent à cette alternative spécifique. Comme il y a trois alternatives, on va avoir trois prix équivalents et le plus faible des trois sera finalement le consentement à payer pour la maison en question, à condition que toutes les alternatives soient faisables et envisagées. Un exemple numérique va nous aider à mieux comprendre. Prenons l'alternative qui consiste à louer une autre villa, plutôt que d'acheter celle qui nous intéresse. Notre usager s'est renseigné, il a trouvé qu'il pouvait louer une villa équivalente pour un loyer de 50 par année. Et il a estimé ou prévu que ce loyer augmente de 2 % chaque année. S'il choisit plutôt d'acheter la villa en question, il aura encore des charges de propriétaire, des frais d'entretien etc., estimés à 10 par année, et ces charges augmentent, par hypothèse, autour de 2,5 % par année. Et finalement, on va faire l'hypothèse que le taux d'actualisation est de 5 % Donc, la valeur actuelle des charges de location va être égale aux 50 divisés par le taux d'actualisation moins le taux de croissance, puisque, dans cet exemple, on suppose que les choses sont totalement régulières jusqu'à l'infini. Donc ça, ce sont ses charges qu'il a pour la location et donc, c'est le montant qu'il serait prêt à payer pour la maison, sachant que ça lui évite de devoir payer ces loyers de cinquante qui augmentent chaque année de 2 % mais en même temps, il faut soustraire de son consentement à payer ce que lui coûte l'achat en termes de charges annuelles, qui sont ces 10, également actualisées sur un horizon infini, mais en prenant compte une croissance autour de 2,5 %. Et ça, c'est égal à 1 267. Il n'y a pas de valeur terminale, puisque ça va jusqu'à l'infini, donc on a bien la valeur actuelle des loyers moins les charges, et les deux choses sont séparées, puisque les taux de croissance ne sont pas les mêmes. Maintenant, il y encore une deuxième alternative, qui consiste à acheter une autre villa. Donc notre usager s'est renseigné, il a regardé sur le marché, il a trouvé que trois villas étaient proposées à des prix 1 300, 1 340 et 1 410. Et pour l'instant, je supposerais que ces villas sont vraiment comparables, donc on peut vraiment directement comparer leur prix avec le prix demandé par le vendeur de la masion qui nous intéresse. En comparant donc ces trois prix, évidemment, le plus intéressant, c'est le plus faible, c'est 1 300. Ҫa signifie que notre usager pourrait acheter une maison similaire pour mille trois cents, donc son consentement à payer pour la maison qui nous intéresse, il s'agit d'évaluer, eh bien, il est au maximum de 1 300. Finalement, une troisième alternative, qui consiste à acheter un terrain et à construire soi-même. Alors, admettons qu'il existe sur le marché un terrain pouvant accueillir une villa similaire, hum, un terrain qui est vendu pour 350, et que la construction d'une même villa coûterait 810, donc au total, le prix de revient de l'option de la construction en soi-même, il est égal à 350 plus 810, égale 1 160. Nous avons donc trouvé 3 prix équivalents correspondant chacun à une des alternatives. Le consentement à payer pour la villa va être le plus faible des 3, sur la base du raisonnement suivant. D'abord, notre usager ne va pas vouloir payer plus que 1 267, puisque c'est ça que lui coûterait la location. En comparaison, il ne va pas vouloir payer plus que 1 300, puisqu'il pourrait acheter une villa pour 1 300, une autre. Et il ne va pas vouloir payer plus que 1 160, puisque, c'est ce que lui coûterait la construction d'une villa similaire. Le prix, son consentement à payer, c'est le plus faible des 3, de même que le consentement à payer pour des villas basées sur la comparaison de ce qu'était sur le marché, était le prix le plus bas. Dons, dans tous les cas, il choisit le prix équivalent le plus faible, en l'occurrence 1 160. Donc, le consentement à payer de notre usager pour la villa, qui nous intéresse, est au maximum de 1 160, sachant que la meilleure alternative consiste à construire soi-même et que ça coûterait 1 160. Maintenant, il est possible qu'il n'y ait pas de terrains à dispositions pour construire ou que notre usager n'ait pas envie de se lancer dans la construction. Dans ce cas, cette alternative n'existe pas. Et à ce moment-là , il est obligé d'accepter un prix plus élevé puisqu'il n'a plus la possibilité de se reporter sur l'auto-construction. Le prix qu'il serait prêt à payer, dans ce cas-là , c'est 1 267, si l'option de construire soi-même n'est pas possible. Alors, 1 267, c'est parce qu'il compare avec la location, ça veut dire que si le vendeur exige plus que 1 267 pour la villa, notre usager dira non, je ne veux pas payer plus, je préfère aller louer une maison similaire, ça me coûte moins cher. En réalité, beaucoup de ménages n'envisagent pas la location, plus la location. Ces ménages souhaitent accéder à la propriété, et à ce moment-là , l'alternative de la location n'existe pas non plus, et donc ce prix-là non plus, n'existe pas. Et il reste finalement plus que l'alternative d'acheter une autre maison, la plus avantageuse est proposée pour 1 300, et donc notre usager qui ne veut pas construire et qui ne veut pas louer, eh bien, il sera prêt à payer jusqu'à 1 300 pour la villa qu'on lui propose. Les 3 types d'alternative à l'achat d'un bien, si vous voulez les 3 types d'arbitrage que peut faire un acheteur potentiel, conduisent à définir 3 familles de méthodes d'évaluation pour un bien. Il y a d'abord les méthodes qui reposent sur l'analyse du cash flow, des revenus, des loyers, des charges, sont représentés ici, dans le cas d'une maison à usage propre. L'alternative, c'est celle de la location d'une autre maison. Et donc, on va vérifier quels sont les loyers demandés, pour des maisons semblables et on va définir le consentement à payer, en analysant les, ces loyers et les charges du propriétaire occupant. Dans le cas d'un investisseur, ça serait plutôt les revenus locatifs et les charges du propriétaire bailleur, qui sont analysés dans une méthode de type discounted cash flows et de cash flows actualisés, donc, ce sont une première famille de méthodes, qu'on a déjà bien analysées. Ensuite, il y a l'alternative qui consiste à construire soi-même un immeuble. A ce moment-là , la référence, c'est le prix de revient d'une maison semblable ou d'un immeuble semblable, et les méthodes d'estimation ou d'évaluation immobilière sont des méthodes qui reposent sur les coûts ou les prix de revient. Et puis finalement, la troisième alternative qui consiste à acheter un autre bien immobilier. À ce moment-là , on va comparer le prix demandé par le vendeur avec les prix demandés pour des maisons semblables ou des immeubles comparables. Et les méthodes d'évaluation vont donc porter sur les prix, la comparaison des prix pour des objets similaires. Dans les 3 cas, avec les 3 familles de méthodes, on détermine des prix équivalents donc des prix acceptables en comparaison avec une alternative d'un certain type, location dans un autre bien, construction ou acquisition d'un autre bien. Donc, des prix équivalents et puis la comparaison de ces prix équivalents, le plus faible détermine le prix acceptable ou encore le prix de consentement à payer pour l'achat du bien d'un acheteur qui aura comparé avec toutes les alternatives possibles. C'est bien le prix acceptable ou le consentement à payer, et pas le prix de marché. Le prix de marché lui va dépendre du nombre et des consentements à payer de tous les acheteurs potentiels, ainsi que de ce qui se passe du côté de l'offre, on y arrivera plus tard. Ce que j'ai montré pour un usager qui se cherche un logement, s'applique aussi à d'autres types d'acheteurs potentiels, eux aussi disposent d'alternatives qui limitent le montant qu'ils consentiraient à payer pour le bien immobilier évalué. Par exemple, un usager commercial ou industriel, une entreprise peut très bien acheter un autre bâtiment que celui qu'il lui ait proposé. Elle peut acheter un terrain et construire soi-même un bâtiment adapté à ses besoins, bâtiment commercial, bâtiment industriel, ou bien elle peut louer des surfaces ou louer tout un bâtiment. De son côté, un investisseur, donc pas un usager, un investisseur classique qui aimerait placer son argent, eh bien, il peut le placer dans un autre immeuble, il peut aussi acheter un terrain et construire soi-même un bâtiment et il peut aussi choisir de placer son argent ailleurs que dans cet immeuble, que dans un placement immobilier, donc il aura aussi les calculs par comparaison des prix, par les coûts et par les revenus ou les cash flows. Dans cette leçon, je vous ai donné une introduction aux différentes approches ou différentes familles de méthodes, qu'on peut utiliser pour évaluer un bien immobilier. Ces méthodes alternatives reposent sur des arbitrages alternatifs. Elles sont résumées par ce que j'ai appelé des prix équivalents. Dans la prochaine leçon, nous allons regarder en détail une de ces familles de méthodes, celle qui repose sur l'analyse des coûts, du coût d'acheter un terrain et de construire un bâtiment similaire, plutôt que d'acheter le bâtiment qui nous est proposé. Merci d'avoir suivi cette leçon et rendez-vous dans la prochaine.
