[AUDIO_VIDE] Bienvenue dans cette leçon du cours d'économie du sol et de l'immobilier, consacré à l'offre de terrains. J'ai fait exprès de choisir un titre ambigu pour cette page : Pas un seul terrain en vue, pour signifier : aucun terrain, mais aussi, pas que un seul terrain. Puisqu'ici nous avons généralement supposé qu'il y avait un terrain qui intéressait un promoteur ou plusieurs promoteurs. Et nous sommes intéressés par leur consentement à payer, à leur offre de prix pour ce terrain. En réalité, les promoteurs ont généralement le choix entre plusieurs terrains. Ça va avoir un impact, bien sûr, sur les prix fonciers. De quoi dépend la disponibilité de terrains? C'est ce que nous allons voir dans cette leçon. Dans les suivantes, nous verrons ce que ça implique, d'avoir plus ou moins de terrains à disposition. D'abord un petit peu de géométrie. Si nous avons une ville concentrique où les activités se concentrent au centre, eh bien, et que nous définissons des cercles de largeur de deux kilomètres, nous calculons la surface à l'intérieur de chacun de ces anneaux, d'abord l'anneau central ou le cercle central aura 3,1 kilomètres carrés, la première ceinture aura déjà 9,4 kilomètres carrés, ensuite entre 4 et 6 kilomètres on a une bande de 15,7 kilomètres carrés etc. Donc on voit qu'il y a neuf fois plus de place entre 8 et 10 km du centre, qu'à moins de 2 km. Et bien sûr ce qui est important c'est que chaque point de la ville, de cette ville circulaire concentrique, est d'autant plus accessible, qu'il est plus proche du centre. Donc les positions, les emplacements centraux sont particulièrement intéressants pour des projets immobiliers. Et à mesure qu'on s'éloigne du centre pour aller vers la périphérie, la demande de terrains va baisser, ça va intéresser moins de promoteurs parce que ça intéresse moins d'usagers de ces surfaces construites. La demande de terrains diminue, le consentement à payer des promoteurs diminue, en même temps, la disponibilité de terrains augmente. A côté de la géométrie ou la géographie, il y a aussi l'histoire, l'histoire d'une ville qui se développe graduellement, en partant évidemment du centre, et donc après quelques dizaines d'années, le centre sera déjà préconstruit et il restera plutôt de la place en périphérie. Donc automatiquement non seulement géométriquement il y a plus de place dans les anneaux extérieurs, mais aussi historiquement, puisque ce sont les terrains qui ne sont pas encore construits. Donc on a bien une demande pour des terrains qui diminue en mesure qu'on s'éloigne du centre, et une disponibilité de terrains qui augmente drastiquement, à mesure qu'on s'éloigne du centre. La confrontation de ces deux choses va conduire, on le devine déjà maintenant intuitivement, à ce qu'on appelle un gradient des prix décroissants c'est-à -dire une diminution des prix fonciers à mesure qu'on s'éloigne du centre de la ville. La réalité est encore un petit peu plus compliquée, il n'y a pas que la géométrie les cercles concentriques, il n'y a pas que l'histoire du bâti qui fait que le centre est déjà construit et la périphérie moins, mais il y a aussi des espaces très, très bien situés au centre de la ville, comme ici le jardin des tuileries, ou le jardin de Luxembourg à Paris, extrêmement bien situés, très centraux, mais évidemment totalement inconstructibles, intouchables. Donc on l'a vu, la disponibilité de terrains dépend de conditions géométriques, l'agrandissement, l'étalement de la ville dépend de conditions légales, quels sont les terrains sur lesquels on a le droit de construire, qu'est-ce qui n'est pas déjà construit, et finalement, la disponibilité de terrains va aussi dépendre du comportement des propriétaires fonciers. Un propriétaire foncier n'est jamais obligé de vendre son terrain. En général il va décider de vendre s'il considère que le prix qu'on lui propose est intéressant par rapport à l'alternative qui consiste à attendre dans le but de construire soi-même ou de vendre plus tard. Ca vous rappelle le concept de thésaurisation. En effet un propriétaire foncier choisit de vendre si le prix qu'il obtient aujourd'hui est plus intéressant, plus élevé que le prix qu'il peut obtenir plus tard, par exemple dans une année. Alors pour comparer correctement, il faut prendre en compte le fait que, en vendant aujourd'hui, il a de l'argent qu'il peut placer à un taux d'intérêt, la question c'est est-ce que cette somme prix de vente aujourd'hui, augmenté du rendement ou du placement de cette somme pendant une année dépasse ce qu'il pourrait obtenir dans une année s'il vendait à ce moment-là en touchant éventuellement encore un revenu foncier dans l'intervalle. Ancien calcul que chaque propriétaire peut faire, il le fait différemment, certains comparent plutôt avec une vente dans deux, trois, quatre, cinq ans, à la base c'est le même raisonnement, chacun peut avoir des exigences de rendement différentes, chacun peut bénéficier d'une rente foncière pour un terrain non construit différente, ce qui est sûr c'est que, plus le prix proposé pour le terrain est élevé, et plus il y a de chances que ce soit intéressant pour le propriétaire foncier de vendre son terrain. Et j'ai représenté ça dans ce schéma où on a en abscisse les mètres carrés proposés à la vente, et en ordonnée, le prix du mètre carré. Si le prix du mètre carré est très très faible, aucun propriétaire ne voudra vendre son terrain. À mesure que le prix atteint un certain niveau, on va avoir un premier promoteur disposé à vendre sa parcelle. Sa parcelle à cette surface, et donc voilà la quantité de mètres carrés qui sont proposés à la vente, à un prix qui atteint ce niveau. Si le prix continue d'augmenter on va tout à coup avoir un deuxième propriétaire foncier, disposé à vendre son terrain. Il va ajouter ses mètres carrés à l'offre de terrains. Pour un prix encore plus élevé on aura encore plus de terrains à proposer. Plus le prix est élevé, et plus j'aurai de terrains qui sont proposés à ce prix. Cette relation entre prix du mètre carré et quantité de mètres carrés proposés à la vente, c'est ce qu'on appelle simplement l'offre de terrain. Et on va la représenter de façon très stylisée, à travers une courbe comme celle-ci. La notion d'offre est une notion très importante en économie. De façon générale, c'est la quantité d'un bien que les vendeurs, généralement les producteurs de ce bien souhaitent vendre en fonction du prix qu'ils peuvent obtenir pour ce produit. Dans le cas du foncier on parlera d'offre de terrains, pour désigner la quantité de sol que les propriétaires fonciers souhaitent mettre en vente en fonction du prix du mètre carré donné. Par exemple, si on a un prix du terrain relativement faible, et bien on va avoir une quantité de terrains proposés à la vente également relativement faible. Si on a un prix de terrain plus élevé la quantité de terrains mis en vente représentée ici sera d'autant plus élevée etc. Prix de terrains encore plus élevé, quantité mise en vente encore plus élevée. Dans cette leçon nous avons vu, d'abord les contraintes géométriques ou géographiques sur la disponibilité de terrains qui conduisent déjà en soi à un gradient décroissant des prix fonciers à mesure qu'on s'éloigne du centre. Donc on se rend compte de l'importance de la disponibilité de terrains. Et cette disponibilité elle ne dépend pas que de la géométrie, elle dépend aussi de conditions légales, de ce qui es déjà construit, donc ce sont d'autres contraintes, et finalement il y a une contrainte économique qui est celle du consentement à vendre des propriétaires. Et le consentement à vendre des propriétaires fonciers dépend du prix qu'ils peuvent obtenir pour leurs terrains. Et cette relation entre prix du terrain et consentement à vendre, nous l'avons représentée par cette courbe ou cette fonction d'offre. Dans la prochaine leçon nous allons voir l'autre côté du marché, la demande de terrains ou la demande de sol, et après on verra comment les deux, l'offre et la demande se confrontent pour conduire à une détermination des prix fonciers. Merci d'avoir suivi cette leçon, et rendez-vous dans la prochaine.
