[AUDIO_VIDE] Bienvenue dans cette leçon du cours d'économie du sol et de l'immobilier, consacrée aux vertus du marché du sol. Jusqu'ici, il s'agissait surtout de comprendre comment les acheteurs et les propriétaires fonciers valorisaient les terrains et comment cette valorisation des biens fonciers, des biens immobiliers, conduisait à la formation du prix du marché. Donc on était dans l'explicatif ou le positif, si vous voulez. Dans cette leçon et les prochaines, nous serons dans un registre plutôt normatif. Donc il s'agit de savoir si cet équilibre a des propriétés intéressantes. Est-ce qu'un prix peut être considéré comme trop élevé, par exemple? Que penser des acheteurs potentiels qui ne peuvent pas acheter parce que le prix est trop élevé pour eux? Donc voilà , il s'agit de comprendre les qualités de l'équilibre du marché, en particulier de l'équilibre du marché foncier. Vous reconnaissez ce schéma, il représente ici la demande pour le bien qui est, par exemple, du sol. La demande donc, c'est la quantité que les acheteurs souhaitent acheter en fonction du prix, mais rappelez-vous que c'est aussi le consentement à payer des acheteurs pour une certaine quantité de terrains, puisque nous avons classé les acheteurs en fonction de leur consentement à payer, du plus haut au plus faible. Donc à chaque point, à chaque quantité correspond un acheteur et son consentement à payer pour cette quantité de sol. Ensuite, nous avons vu la notion d'équilibre du marché, donc d'un prix P*, qui détermine la quantité que les consommateurs, les acheteurs ont réellement achetée, la quantité l'équilibre du marché Q* égal à la quantité qu'ils souhaitent acheter à ce prix P*. Évidemment, l'équilibre est déterminé par l'intersection entre cette demande et l'offre, que je n'ai pas représentée ici, parce que je veux me concentrer sur le côté acheteur, pour l'instant. ce qui est important, c'est de comprendre que les acheteurs considèrent le prix comme donné. Donc ils parlent de, ils comparent leur consentement à payer avec le prix. S'ils sont disposés à payer plus que le prix, ils achètent. Si le prix dépasse leur consentement à payer, ils renoncent à acheter. Ils ne vont pas, dans cette représentation de l'équilibre du marché concurrentiel, ils ne vont pas compter sur une modification du prix. Ils sont réactifs par rapport au prix, comparent leur consentement à payer avec ce prix. La conséquence, c'est qu'il y a toujours une partie d'acheteurs ici qui sont, d'une certaine façon, frustrés. Ils ne peuvent pas acheter. Puisque seulement cette quantité de terrain va être achetée ou vendue. Ces acheteurs frustrés, ce sont des acheteurs pour lesquels le consentement à payer est inférieur au prix. Pour eux, le terrain est trop cher. On voit donc comment le prix d'équilibre sélectionne les acheteurs. Il distingue entre ceux qui vont pouvoir acheter, parce que leur consentement à payer dépasse le prix, donc c'est ceux qui sont, si vous voulez, dans ce secteur qui achètent, et puis ceux qui sont dans cette partie ici du classement, les acheteurs par consentement à payer décroissant, qui ne vont pas acheter. Ainsi, seuls les acheteurs potentiels qui ont les consentements à payer les plus élevés, vont réellement pouvoir acheter. Et ça, c'est important de comprendre, ça se compare avantageusement avec un autre mode d'allocation du sol qui serait par exemple, tirage au sort ou premier venu, premier servi ou encore le favoritisme, puisqu'il n'y aura jamais d'acheteur frustré qui aurait été disposé à payer le prix. Et en plus, ce sont vraiment les acheteurs qui ont les consentements à payer les plus élevés donc, qui vont obtenir ces terrains. Donc ceux qui attachent le plus de valeur au sol sont ceux qui pourront obtenir les terrains et réaliser leurs projets sur ces terrains. Notez aussi qu'à l'équilibre du marché, donc tel qu'il est représenté ici, la somme des consentements à payer est maximisée, puisqu'on a ici tous ces consentements à payer qui sont réalisés, qui sont satisfaits par le fait que ces acheteurs obtiennent un terrain. C'est clair que si on avait un acheteur avec un consentement à payer plus faible, qui obtenait un terrain au détriment d'un acheteur avec un consentement à payer plus élevé, eh bien la somme des consentements à payer réalisés, satisfaits, serait plus faible. Du côté des propriétaires fonciers vendeurs, c'est un peu la même chose. J'ai représenté leur offre, qui est simplement la quantité qu'ils souhaitent acheter en fonction du prix, mais qui est aussi, n'oublions pas, une représentation des consentements à recevoir, donc des prix minimum nécessaires pour qu'un propriétaire accepte de céder son terrain. Il y aura probablement aussi, les propriétaires, donc leurs terrains sont classés par ordre croissant des consentements à recevoir. Les propriétaires également considèrent le prix d'équilibre du marché comme donné et vont déterminer la quantité de terrains qu'ils sont disposés à vendre, qui sera la quantité d'équilibre, en fonction de ce prix d'équilibre. Donc ça signifie que les propriétaires fonciers jusqu'ici vendent leurs terrains et au-delà , préfèrent les conserver. C'est une attitude totalement rationnelle, puisqu'elle revient à ne vendre que si le consentement à recevoir et inférieur au prix ou encore, si le prix dépasse le montant minimum acceptable pour ces propriétaires. Et là aussi, il y a une partie des acteurs qui sont frustrés, des vendeurs qui ne peuvent pas vendre leurs terrain, qui choisissent en fait de ne pas le vendre, simplement parce que leur exigence de prix dépasse le prix du marché. Même phénomène de sélection, sélection cette fois des vendeurs. Dans cette zone, ceux qui peuvent vendre leurs terrains, parce que leurs exigences sont inférieures au prix, et au-delà , ceux qui ne vendent pas, simplement parce que le prix n'est pas suffisamment élevé par rapport au montant minimum qu'ils souhaitent obtenir. Donc seuls les vendeurs qui ont des consentements à recevoir relativement faibles, plus faibles que les autres, peuvent vendre leurs terrains. Et les autres, on peut dire qu'ils thésaurisent. D'une certaine façon, ça correspond exactement à la thésaurisation que nous avons vue dans une autre leçon. Ils jugent que le prix proposé par le marché, le prix P*, est inférieur à peut-être leur appréciation de la valeur fondamentale, si vous voulez, du sol. Ou encore, ils ont peut-être de meilleures informations sur les possibilités de mettre en valeur leur parcelle, que les acheteurs. C'est aussi possible qu'ils refusent de vendre au prix courant, parce qu'ils attachent une grande valeur d'usage à leur parcelle, ils l'utilisent eux-mêmes. Enfin, il peut aussi s'agir de parcelles qui ne sont pas encore utilisables en tant que telles. Il y a encore pas le travail de préparation qui a été fait pour ces terres marginales et ce travail de préparation, de drainage, de raccordement réseau etc. eh bien, ça nécessite des prix élevés de vente du terrain pour couvrir ces coûts de préparation. On ne peut pas dire que les propriétaires qui ne vendent pas sont frustrés, puisque c'est leur choix de ne pas vendre. Et il n'y a pas non plus d'incohérence ou d'inefficacité dans le fait qu'un propriétaire qui a une exigence de prix élevé vendrait, alors qu'un autre propriétaire, qui aurait une exigence de prix plus faible, ne vendrait pas. Et notez aussi qu'à l'équilibre du marché, la somme des consentements à recevoir est minimisée. Donc la somme des consentements à recevoir des vendeurs qui réellement vendent, est plus faible que si on avait aussi des propriétaires à consentement à recevoir élevé, dans le lot de ceux qui vendent, à la place d'un propriétaire qui aurait un consentement à recevoir plus faible. Donc l'équilibre du marché minimise, si vous voulez, la somme des consentements à recevoir. On peut comprendre ces consentements à recevoir aussi comme un coût de mise à disposition de ces terrains ou de cession de ces terrains, ou parfois de préparation de ces terrains. Et dans ce sens, il est tout à fait souhaitable que les propriétaires qui ont les coûts de préparation les plus faibles soient ceux qui vendent leurs terrains, dont les terrains sont ensuite mis en valeur. Ici, j'ai mis ensemble la demande et l'offre. Ce qui est important de comprendre, c'est que les échanges sont volontaires et que chaque côté du marché compare son consentement soit à payer, soit à recevoir, avec le prix, ça veut dire que les acheteurs n'achètent que si leur consentement à payer dépasse ou est peut-être égal au prix du marché, qu'ils considèrent comme donné. Et de même, les propriétaires fonciers ne vendent que si leur consentement à recevoir est plus petit ou égal au prix du marché. Et la conséquence de ça, c'est qu'on aura toujours des consentements à payer plus grands que les consentements à recevoir. Donc même si on ne passait pas par l'intermédiaire du prix et du marché, même si toutes les transactions se faisaient entre un propriétaire et un acheteur, ce serait parfaitement possible, on aurait toujours un consentement à payer d'un acheteur plus élevé que le consentement à recevoir le plus élevé de celui de tous les vendeurs. Par contre, au-delà de ce point d'équilibre du marché Q*, eh bien, on a des consentements à payer qui sont plus faibles que les consentements à recevoir. Donc on ne peut plus avoir de transaction mutuellement avantageuse entre un propriétaire foncier et un acheteur, parce que le montant que les acheteurs sont disposés à payer ne suffit pas à couvrir l'exigence de prix des propriétaires fonciers qui n'ont encore pas vendu leurs terrains. Donc on retrouve cette loi du marché à savoir que les biens, ici les sols, reviennent à ceux qui ont les consentements à payer les plus élevés. C'est-à -dire ce sont les acheteurs qui attachent le plus de valeur aux terrains, qui vont obtenir les terrains. Et en même temps, de l'autre côté, ne pourront vendre que les propriétaires fonciers qui ont les consentements à recevoir les plus faibles, donc qui se contentent des prix les plus bas, qui ont peut-être le plus envie de vendre leurs terrains ou pour lesquels les coûts de préparation des terrains sont les plus faibles. C'est important d'insister là -dessus. Les terrains ne sont pas attribués en fonction des besoins. Ce n'est pas quelqu'un qui pourrait dire : j'ai absolument besoin d'un terrain, il faut absolument que je réalise, que je construise, par exemple, du logement d'utilité publique, du logement social, ne va pas obtenir forcément un terrain sur un marché concurrentiel. S'il y a d'autres promoteurs qui envisagent des projets plus rentables, et donc dont le consentement à payer est plus élevé que lui, eh bien, ce promoteur social sera simplement dans cette catégorie de ceux qui ne sont pas satisfaits, qui ne pourront pas acheter de terrains. Il faut bien comprendre le rôle central que joue le prix du marché dans cette configuration puisque chaque acteur se réfère à ce prix. Les acheteurs déterminent la quantité de sol qu'ils souhaitent acheter en fonction du prix, en comparant leur consentement à payer au prix du marché. De leur côté, les vendeurs déterminent la quantité de sol qu'il souhaitent vendre en fonction du prix, pas en échange direct avec un acheteur par exemple. Donc chacun considère ce prix comme donné, autant du côté de la demande des acheteurs que du côté de l'offre des vendeurs. Et chacun considère qu'il ne peut pas influencer le prix. Et pourtant, le prix s'ajuste. Nous avons vu ça dans une leçon précédente que lorsque le prix n'est pas au niveau d'équilibre, lorsqu'il y a un déséquilibre entre l'offre et la demande, demande excédentaire, offre excédentaire, eh bien là , les propriétaires vont baisser leur prix, les acheteurs qui ne peuvent pas acheter vont proposer un prix plus élevé, et donc le prix va rejoindre ce niveau d'équilibre. C'est ça qui caractérise l'équilibre concurrentiel, c'est un équilibre ou chacun considère le prix comme donné dans son choix de vendre ou d'acheter. Et pourtant, il y a un ajustement de ce prix qui se fait par les acteurs eux-mêmes lorsqu'il y a une situation de déséquilibre. Lorsque c'est nécessaire, à ce moment-là , les acheteurs vont faire des offres pour obtenir la possibilité d'acheter. Mais on voit bien qu'à l'équilibre, il n'y a plus cette possibilité. Les acheteurs frustrés ne peuvent pas faire une offre aux vendeurs frustrés que ceux-ci pourraient accepter, parce que le consentement à payer des acheteurs frustrés est inférieur aux exigences de prix des vendeurs frustrés. Donc là , il ne peut plus y avoir d'ajustement du prix à partir du niveau d'équilibre. Supposons que ça ne fonctionne pas aussi bien. Supposons qu'un terrain a été vendu directement par un propriétaire qui a le consentement à recevoir, représenté par cette petite barre verte. Ce terrain a été vendu à un acheteur qui a un consentement à plus élevé que lui, que son consentement à recevoir, mais qui n'est pas parmi ceux qui ont les consentements à payer les plus élevés. Donc, il y a un acheteur représenté ici par une barre rouge dont le consentement à payer est plus élevé que celui des acheteurs qui a obtenu un terrain. Lui a été frustré, il n'a pas pu acheté le terrain. Ce terrain qui lui était quelque part destiné a été acheté par un autre acheteur. À ce moment-là , qu'est-ce qu'il peut se passer? Eh bien, l'acheteur numéro deux qui a un consentement à payer très élevé peut faire une offre à l'acheteur numéro un en lui proposant un prix qui se trouve quelque part entre le consentement à payer, donc la valorisation du terrain par l'acheteur un, et la valorisation du terrain par l'acheteur deux. Et s'ils se mettent d'accord sur un prix qui peut se trouver n'importe où, eh bien, les deux peuvent s'y retrouver. Les deux peuvent être gagnants puisque l'acheteur qui a pu obtenir un terrain à bon compte finalement, eh bien, fait encore une affaire, fait un bénéfice en revendant le terrain à cet autre acheteur qui a été frustré, et c'est possible parce que le consentement à payer, encore une fois, de l'acheteur deux est plus élevé que celui de l'acheteur un. Donc s'il y avait une telle imperfection dans le marché où certains obtiendraient les biens, les terrains alors que leur consentement à payer est plus faible que celui d'autres acheteurs frustrés, eh bien, sur un marché secondaire, on devrait voir des transactions qui remettent tout en ordre, si j'ose dire, c'est-à -dire qui ramènent l'équilibre au sens où ce sont bien les acheteurs avec les consentements à payer les plus élevés qui obtiennent les terrains achetés aux vendeurs qui ont les consentements à recevoir les plus faibles. Ça fonctionne aussi dans l'autre sens. Supposons qu'un propriétaire foncier dont le consentement à recevoir est très élevé, a pu vendre son terrain à un acheteur peut-être peu avisé puisqu'il a finalement dû payer relativement cher pour ce terrain, et puis qu'un autre propriétaire foncier en contrepartie, dont le consentement à recevoir était bien plus faible. Eh bien, cet autre propriétaire a été frustré, il n'a pas réussi à vendre son terrain. Qu'est-ce qu'il va se passer? Eh bien, le vendeur numéro un, qui connait la valeur du sol, qui sait qu'un terrain peut valoir ce montant élevé, eh bien, il pourrait faire une offre. Il pourrait racheter ce terrain-là , retourner donc, redevenir propriétaire foncier, acheter le terrain de ce propriétaire numéro qui se contente d'un prix bien plus bas que la valeur qu'attache l'acheteur un, pardon, qu'attache le propriétaire un au terrain. Et donc, on aurait une transaction sur un marché secondaire entre ce propriétaire un qui a vendu son terrain en faisant une très bonne affaire, et ce propriétaire deux qui n'a pas pu vendre et qui céderait son terrain au propriétaire numéro un. Avec ça, avec ce genre de transaction sur les marchés secondaires, eh bien, on devrait arriver au résultat que ce sont bien toujours les propriétaires des terrains, ceux qui attachent le moins de valeur à leurs terrains qui vont finir par les vendre à des acheteurs et pas des propriétaires qui attachent beaucoup de valeur aux fonciers. Voilà , pour résumer cette leçon, nous avons vu que les propriétaires fonciers qui ont les consentements à recevoir les plus faibles, donc attachent le moins de valeur, si on veut, à leurs terrains, ce sont eux qui vont vendre leurs terrains aux acheteurs qui attachent le plus de valeur aux terrains parmi tous les acheteurs. Dans la prochaine leçon, nous allons nous intéresser aux différentiels entre le consentement à payer et le prix que doit payer un acheteur. Respectivement, entre ce prix et le consentement à recevoir, donc le prix minimum d'un vendeur, ce différentiel, ce qu'on appellera le surplus, va nous intéresser dans la prochaine leçon. Merci d'avoir suivi cette leçon et rendez-vous dans la prochaine.
